3주택자가 1채 먼저 팔면 남은 2주택은 일시적 2주택 비과세? — 대법원 2024두55426과 관련 예규
세무법인 지율 · 손창용 세무사
ℹ️
본 글은 세무법인 지율 손창용 세무사가 작성한 참고용 일반정보입니다. 실제 의사결정 시에는 반드시 관련 세법·국세청 해석 등 공식 자료를 추가로 확인하시기 바라며, 본 글만을 근거로 한 조치에 대해 작성자 및 세무법인은 책임지지 않습니다.
📌 결론부터 말씀드리면
구분
핵심 결론
3주택자가 1채 먼저 양도 후 남은 2주택 비과세
대법원은 비과세 불가로 판단(2024두55426). 종전 국세청의 유리한 해석(서면부동산2016-5934)을 사실상 뒤집었습니다.
판정 기준
특례는 신규·대체주택을 취득하는 시점의 보유 주택수로 판단합니다. 취득 당시 2주택 이상이면 이후 1채를 팔아도 소급 구제되지 않습니다.
대체주택 비과세(재개발·재건축)
대체주택 취득일 현재 1주택이어야 적용됩니다(재산세제과-1270). 단, 이 해석은 회신일 이후 결정·경정분부터 적용됩니다.
💬 이런 내용이었습니다
3주택을 보유한 분이 먼저 1채를 판 뒤, 남은 2채를 "일시적 2주택"으로 보아 양도소득세 비과세를 받을 수 있는지는 오랜 실무 쟁점이었습니다. 과거 국세청 해석과 최근 대법원 판결의 결론이 서로 엇갈렸기 때문입니다. 이 글에서는 그 대법원 판결과, 함께 참고할 만한 대체주택 비과세 판단시점 예규를 정리합니다.
📖 관련 세법은 이렇게 규정합니다
조문
내용
소득세법 시행령 제155조 제1항
국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전주택 양도 전 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우로서, 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 취득하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 비과세
소득세법 시행령 제156조의2 제5항
재개발·재건축 사업시행기간 중 거주 목적으로 취득한 대체주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례
소득세법 제89조 제1항 제3호
1세대1주택 양도소득 비과세의 근거 규정
두 특례는 모두 무주택 또는 1주택 상태에서 추가로 주택을 취득하는 상황을 전제로 합니다. 여기서 "언제의 주택수로 판단하느냐"가 이번 글의 핵심입니다.
🔍 쟁점별로 살펴보겠습니다
쟁점 1. 대법원 2024두55426 (2025.2.13. 선고)
주택
취득일
양도·처분일
첫째 주택
2015.12.7.
2020.10.27. 처분
둘째 주택
2017.4.20.
2021.8.31. 양도(쟁점)
셋째 주택(신규)
2019.4.19.
거주 중
항목
내용
납세자 주장
셋째 주택 취득 후 첫째 주택을 처분해 2주택이 되었고, 둘째(종전)·셋째(신규) 주택이 기간요건을 충족하므로 비과세
대법원 판단
비과세 불가(상고기각)
이유
제155조 제1항은 "1주택자가 신규주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우"를 전제로 합니다. 셋째 주택 취득 당시 이미 2주택을 보유했으므로 요건을 갖추지 못했고, 이후 1채를 처분했더라도 소급하여 요건을 충족한 것으로 볼 수 없습니다(조세법률주의에 따른 엄격해석).
쟁점 2. 서면부동산2016-5934 (2016.12.30., 국세청) — 판례와 정반대
항목
내용
사안
3주택 보유자가 두 번째 취득한 주택을 먼저 양도하고, 가장 먼저 취득한 주택을 이후 양도
국세청 회신
1채를 먼저 양도한 후에는 남은 2주택으로 제155조 제1항을 적용 — 남은 종전주택이 요건을 충족하면 비과세
의미
과거 과세관청은 3주택자의 "먼저 처분 후 일시적 2주택" 방식을 납세자에게 유리하게 인정했습니다(유사사례: 부동산납세-184, 2014.3.25.).
⚠️
이번 대법원 판결은 이 종전 해석과 결론을 달리합니다. 즉 예규를 신뢰해 3주택 중 1채를 먼저 처분한 경우에도 비과세가 부인될 수 있습니다.
쟁점 3. 기획재정부 재산세제과-1270 (2023.10.23.) — 대체주택의 판단시점
항목
내용
질의
제156조의2 제5항의 "1주택을 소유한 1세대"를 언제 기준으로 판단하는지
회신
대체주택 취득일을 기준으로 1주택인 경우에 적용되며, 대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에는 특례가 적용되지 않음
적용시기
회신일 이후 결정·경정하는 분부터 적용(소급 제한)
대법원 판결과 같은 "취득시점 판정" 논리입니다. 다만 기재부 예규는 회신일 이후 결정·경정분부터 적용하도록 하여 납세자 신뢰를 배려한 반면, 대법원 판결에는 그러한 장래효 제한이 없습니다.
✅ 정리 및 실무 포인트
일시적 2주택·대체주택 비과세는 신규·대체주택을 취득하는 시점의 주택수로 판정됩니다.
3주택 이상 보유자가 1채를 먼저 처분해 "남은 2주택 일시적 2주택 비과세"를 받으려는 방식은 대법원 판결로 부인될 수 있습니다.
대체주택은 정비사업 대상주택 외 다른 주택이 없는 1주택 상태에서 취득해야 특례가 적용됩니다.
종전의 유리한 예규를 신뢰했더라도 판결에는 소급 제한이 없어 과거 양도분도 부인될 위험이 있습니다.
