부담부증여 취득세, 나중에 갚으면 될까요? — 취득 당시 자력이 관건입니다 (대법원 2024두67238) 2026.08.10. 세무법인 지율 · 손창용 세무사
ℹ️ 본 글은 세무법인 지율 손창용 세무사가 작성한 참고용 일반정보 입니다. 실제 의사결정 시에는 반드시 관련 세법·국세청 해석 등 공식 자료를 추가로 확인하시기 바라며, 본 글만을 근거로 한 조치에 대해 작성자 및 세무법인은 책임지지 않습니다.
📌 결론부터 말씀드리면
질문 답 직계존비속 간 부담부증여에서 채무액 부분은 자동으로 유상취득인가요 아닙니다 그러면 무엇이 기준인가요 취득 당시 수증자의 소득과 재산나중에 실제로 갚았으면 되는 것 아닌가요 부족합니다. 사후 상환사실만으로는 인정되지 않습니다증여받은 그 부동산을 자력으로 볼 수 있나요 볼 수 없습니다 장래 새 임차인에게 받을 보증금은요 취득 당시 자력으로 평가할 수 없습니다 대법원 결론 원심 파기환송 (대법원 2025.10.16. 선고 2024두67238)
💬 이런 사안이었습니다
부담부증여란 재산을 증여하면서 그 재산에 딸린 채무(전세보증금 반환채무, 담보대출 등)를 받는 사람이 함께 떠안는 증여를 말합니다. 채무를 떠안은 만큼은 공짜로 받은 것이 아니므로 그 부분은 유상취득으로 보아 낮은 취득세율을 적용하는 것이 원칙입니다.
항목 내용 당사자 부친이 자녀에게 증여 목적물 서울 소재 아파트 1채 부담 내용 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무 3억 5,000만원 인수 최초 신고 조정대상지역 3억원 이상 주택의 무상취득으로 보아 12% 중과세율 적용 신고 세액 취득세 55,080,000원 더하기 지방교육세 1,836,000원, 합계 56,916,000원 이후 주장 보증금반환채무 상당액은 유상취득이므로 1% 세율을 적용해 달라며 경정청구 처분 과세관청이 경정청구 거부, 이에 불복하여 소송 제기
일자별 흐름
시기 내용 2022.4. 부담부증여계약 체결, 보증금반환채무 3억 5,000만원 인수 2022.6. 무상취득 12%를 전제로 취득세 등 약 5,700만원 신고 및 납부 2022.8. 증여세 약 2,000만원 납부 2022.9. 다른 부동산의 임대보증금 1억 4,000만원 수령 2022.12. 신용대출 약 9,100만원 실행 2023.2. 지방세법 제7조 제12항을 근거로 경정청구, 과세관청 거부 2023.5. 신규 임차인 보증금 2억 7,000만원 등으로 기존 보증금 3억 5,000만원 반환
📖 관련 세법은 이렇게 규정합니다
법조문 내용 요지 실무상 의미 지방세법 제7조 제11항 본문 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 취득하면 증여로 취득한 것으로 봄 원칙은 무상취득 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호 대가를 지급한 사실이 증명되면 유상취득으로 봄 예외 인정 통로 지방세법 제7조 제12항 본문 부담부증여의 채무액 상당 부분은 유상취득으로 봄 일반 원칙 지방세법 제7조 제12항 단서 배우자 또는 직계존비속 간 부담부증여는 다시 제11항을 적용 이 사건의 핵심 조항 지방세법 제11조 제1항 제8호 유상거래 주택 취득세율, 6억원 이하 1% 납세자가 원한 세율 지방세법 제13조의2 제2항 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 주택 무상취득 시 12% 실제 적용된 세율 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 배우자 또는 직계존비속 간 부담부증여는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정 증여세에도 유사한 엄격 장치가 있음
지방세법 제7조 제11항 단서 제4호 각 목
구분 내용 가목 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득 이 증명되는 경우 나목 소유재산을 처분 또는 담보 한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우 다목 이미 상속세 또는 증여세를 과세받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 대가를 지급한 경우 라목 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 자금능력 이 있었던 것으로 인정되는 경우
🔍 쟁점별로 살펴보겠습니다
쟁점 1. 대법원이 제시한 판단기준은 무엇인가
대법원은 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호의 "그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우"를 다음 네 가지 요건으로 풀어 설명했습니다.
순번 요건 ① 취득 시점 을 기준으로 판단할 것② 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득 또는 재산 을 갖추고 있을 것 ③ 그 채무 인수로 당초 채무자인 증여자가 채무 부담을 실질적으로 면하게 될 것 ④ 그 부담이 다시 증여자에게 전가되지 않을 개연성 이 높다고 인정될 것
실무에서는 ②만 강조되는 경우가 많지만, ③과 ④가 함께 요구된다는 점을 놓치지 않아야 합니다.
쟁점 2. 무엇을 자력 판단 자료로 삼을 수 있는가
구분 내용 원칙 수증자 본인 의 소득과 재산만 고려절대 제외 부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체 예외적 고려 제7조 제11항 단서 제4호 다목 에 해당하는 사전 상속 또는 수증재산 입증책임 납세자
쟁점 3. 심급별로 판단이 어떻게 갈렸는가
구분 1심 원심(2심) 대법원 결론 청구 기각 거부처분 취소 파기환송 소득 평가 10여 년간 신고소득 약 1억 3,300만원으로는 3억 5,000만원 채무를 감당할 자력으로 부족 상환자금의 출처가 확인되므로 자력 인정 취득 당시 기준 심리가 이루어지지 않음 장래 보증금 고려하지 않음 상환재원으로 고려 고려 불가 목적물 자체 고려하지 않음 사실상 자력의 일부로 평가 평가 자료가 될 수 없음
쟁점 4. 증여세를 부담부증여로 신고했으면 취득세도 인정되는가
인정되지 않습니다. 이 사건 납세자는 증여세는 부담부증여로 신고하고 납부했지만, 취득세에서는 별도로 지방세법 제7조 제11항 단서의 요건을 충족해야 한다고 판단되었습니다. 증여세와 취득세는 별개의 세목이며 요건도 다릅니다.
🧮 사례로 계산해 보면
아래는 이해를 돕기 위한 예시 계산입니다. 신고세액에서 역산한 과세표준 약 4억 5,900만원을 가정했으며, 이는 판결문에 명시된 수치가 아니라 계산상 추정치 입니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 제외했습니다.
구분 전부 무상취득으로 볼 때 무상분 과세표준 4억 5,900만원 무상분 세율 12% 유상분 과세표준 없음 유상분 세율 없음 취득세 합계 약 5,508만원 차이 약 3,850만원
금액 차이가 이렇게 크기 때문에 다툼이 생기는 것이며, 그만큼 취득 당시 자력 입증자료의 사전 준비가 중요합니다.
✅ 정리 및 실무 포인트
사전에 준비할 자료
체크항목 확인내용 취득 당시 소득 소득금액증명원상 누적 소득이 인수채무를 감당할 수준인지 취득 당시 재산 예금, 금융자산, 기존 부동산 등 처분 또는 담보 가능한 자산 보유 여부 사전 수증 또는 상속재산 제4호 다목 적용 가능 여부, 과세 또는 신고 이력 확인 채무인수 구조 면책적 채무인수인지, 내부약정에 불과한지 증여자 면책 여부 임대인 지위 승계와 통지 등으로 증여자가 실제로 면책되었는지 자금출처 자료 통장사본, 잔액증명, 대출승인서, 자금조달계획 자료 기준시점 증빙 사후 자료가 아니라 취득일 전후 자료가 확보되어 있는지
사례별 판단 가능성
사례 판단 가능성 취득 당시 충분한 예금과 소득을 자료로 제시할 수 있는 경우 유상취득 주장 가능성이 상대적으로 높음 소득이 없는 자녀가 나중에 전세를 놓아 갚겠다는 구조 이번 판결 취지상 불리 취득 후 실제 상환했으나 취득 당시 자금원천 자료가 없는 경우 사후 상환사실만으로는 부족 증여받은 아파트 가치가 크므로 그 자체로 충분하다는 주장 인정되기 어려움 사전에 증여세를 신고한 수증재산으로 상환한 경우 제4호 다목에 따라 별도 검토 여지 있음
📚 관련 예규·판례
문서번호 선고일 요지 대법원 2024두67238 2025.10.16. 직계존비속 간 부담부증여에서 대가 지급 사실의 증명은 취득 시점 기준 수증자의 소득과 재산으로 판단해야 하며, 목적물인 부동산 자체는 자력 판단 자료가 될 수 없음. 원심 파기환송 대법원 2023두37544 2025.2.27. 조세법규는 법문대로 해석해야 하나, 법적 안정성과 예측가능성을 해치지 않는 범위에서 입법 취지를 고려한 합목적적 해석은 불가피하다는 법리. 위 판결이 인용한 선례
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✍️ 맺음말
이번 판결의 핵심은 채무를 실제로 갚았는가가 아니라, 취득 당시 그 채무를 감당할 자력이 있었는가 입니다. 특히 증여받은 부동산 자체를 수증자의 기존 재산처럼 보거나, 장래 새 임차인으로부터 받을 보증금까지 취득 당시 자력으로 평가해서는 안 된다는 점을 대법원이 분명히 했습니다.
따라서 직계존비속 간 부담부증여를 설계하거나 이미 신고한 취득세의 경정청구를 검토하실 때에는, 계약서보다 먼저 취득시점의 소득과 재산 입증자료 를 얼마나 갖추고 있는지 점검하셔야 합니다.
